En términos generales, el fraude inmobiliario ocurre cuando un individuo ejecuta un engaño económico relacionado con la venta, compra, alquiler o financiación de un inmueble.
En California hay varios estatutos tanto en la ley civil, como en la ley penal, que cubren conductas fraudulentas de este tipo, y dado que estas casi siempre implican grandes pérdidas financiera, los castigos previstos por cada estatuto comúnmente involucran: tiempo en prisión, multas muy elevadas, y pagos de restituciones económicas a las víctimas de fraude.
Por ello, una acusación de este tipo no es cualquier cosa y debe darle la importancia que merece. Si está siendo acusado de este delito lo ideal es que acuda a un abogado lo más rápido posible pues, entre más tiempo pase sin tener una representación legal adecuada, más complicaciones pueden presentarse en su caso y menos probabilidades tendrá de salir favorable de su situación legal.
¿Enfrenta una acusación de esta índole? si es así y está en Long Beach no dude en comunicarse con nuestro equipo. Long Beach Criminal Lawyer cuenta con abogados especializados en delitos de fraudes y con la experiencia suficiente para asesorarle y llevar su defensa.
A continuación, nuestros abogados expertos en la materia brindan información útil acerca de la legislación existente sobre este tipo de fraudes a fin de que conozca qué leyes se aplican en estos casos, a qué sanciones se enfrenta una persona acusada de haber cometido un fraude de este tipo y demás aspectos legales importantes sobre el delito.
¿Qué leyes regulan el fraude inmobiliario en California?
Como lo mencionamos en líneas anteriores, el fraude inmobiliario está previsto tanto en las leyes civiles como en las penales, algunos prevén conductas muy específicas, como lo son el estatuto 890 del Código Civil (CIV) que prevé el robo de alquiler y el 2945.4 de esa misma ley que tipifica el fraude de ejecución de hipoteca, pero los establecidos en el Código Penal (PC) son más generales, tales como, el artículo 487 PC que tipifica el hurto mayor y el 115 que castiga la presentación de documentos falsos.
En líneas generales, los estatutos anteriormente nombrados son las cuatro disposiciones legales principales por las que a menudo se imputan a las personas sospechosas de cometer un fraude de este tipo.
Sin embargo, es muy importante señalar que este tipo de delitos regularmente no se imputan por un solo cargo sino por un conjunto de ellos. Supongamos que por ejemplo John y Wendy se asocian para vender propiedades de las cuales no son dueños ni tienen autoridad para vender, por ser dos personas asociadas con un mismo plan, podrían ser imputados por hurto mayor y adicionalmente por conspiración según el 182 PC.
¿Qué establecen los estatutos que regulan este tipo de fraudes en California?
Todas estas normas son distintas y por tanto las conductas delictivas que cubre son diferentes. Por tanto, consideramos necesario abordar lo que establece cada norma por separado para su mayor comprensión.
Según lo que señalamos en el apartado anterior, los principales delitos por la cuales se imputa un fraude de esta índole son los siguientes:
- Hurto mayor
- Presentación de documentos falsos
- Robo de alquiler
- Fraude de ejecución de hipoteca
El hurto mayor está tipificado por el artículo 487 de la ley penal y cubre el hurto de dinero, de mano de obra, bienes muebles o inmuebles siempre que su valor sea superior a $950.
Este delito tiene varias modalidades de cometerse, comúnmente denominadas como: robo por hurto, robo por truco, robo por malversación y la que cubren los fraudes inmobiliarios que son robo por “falsa pretensión”. Cada uno de estos prevé circunstancias distintas, pero el que nos importa abordar a los efectos de este artículo es el de robo por falsa pretensión.
El robo por falsa pretensión es engañar a una persona a sabiendas e intencionalmente manifestándole algo que realmente no es cierto, a fin de persuadir y esta le permita tomar una propiedad. Veamos el siguiente ejemplo.
Marty es propietario de un inmueble el cual colocó en venta. Marty tiene conocimiento de ciertas reparaciones significativas que deben efectuar los futuros compradores para habitarla cómodamente, sin embargo, Marty opta por no revelar estos hechos materiales y en cambio manifiesta a los compradores que el inmueble se encuentra en las mejores condiciones y consigue que Helen compre la propiedad, posteriormente Helen se da cuenta que el inmueble requiere muchos gastos extras y acusa a Marty de fraude.
En el caso anterior, Marty dice algo que no es cierto (que la propiedad está en perfectas condiciones) a sabiendas e intencionalmente (porque conoce que hay reparaciones que se deben efectuar) y con el propósito de persuadir a Helen para que esta le de su propiedad (el dinero por el precio de venta). Entonces Marty cometió un hurto mayor mediante falsas pretensiones.
Por su lado, la presentación de documentos falsos es un delito contenido en el artículo 115 también de la ley penal el cual establece que toda persona que a sabiendas obtenga u ofrezca un instrumento falso para ser presentado o registrado en cualquier oficina pública dentro del estado de California, es culpable de este delito. Así mismo, esta normativa legal también establece que cada documento falso presentado constituye una violación separada por este delito.
Un caso de fraude inmobiliario punible bajo esta disposición legal es presentar un documento de propiedad falso en una oficina de registro para registrar un documento de compraventa en el que usted es el comprador y alguien más es el vendedor.
Ahora bien, como lo mencionamos en líneas anteriores, las leyes civiles regulan el fraude inmobiliario de manera más específica, una de las normativas que prevé un delito de fraude de este tipo es el artículo 890 del Código Civil que tipifica el robo de alquiler y el cual establece dos maneras de cometer este ilícito:
- Usar los ingresos recibidos por el alquiler de una propiedad inmobiliaria en el transcurso del primer año de adquirida la misma sin utilizarlos primero para el pago de la hipoteca, o
- Fingir que es dueño de una propiedad, alquilarla sin permiso del verdadero dueño y no entregar los ingresos al dueño.
Por ejemplo, Ben compra una propiedad con el préstamo de un banco y la pone en alquiler. Ben en los siguientes 6 meses utiliza el dinero del alquiler para invertir en otros negocios sin pagar antes las cuotas de su hipoteca. Ben cometió un robo de alquiler en fraude inmobiliario al banco que le hizo el préstamo del dinero para pagar la propiedad.
Otra conducta ilegal establecida en el Código Civil, específicamente en el artículo 2945.4, es el fraude de ejecución de hipoteca, el cual considera como ilegal adoptar cualquiera de las siguientes conductas:
- Que un consultor hipotecario cobre un servicio antes de proporcionarlo,
- Cobre una tarifa excesiva por sus servicios,
- Tome salarios o gravámenes como garantía del pago de sus servicios,
- Tome algún interés en la propiedad objeto de ejecución hipotecaria,
- Reciba dinero de un tercero por sus servicios sin informarle al propietario,
- Tome un poder notarial del propietario para cualquier propósito, o
- Hace que el propietario firme un contrato ilegal.
Un ejemplo de un fraude de ejecución hipotecaria es el traspaso de las escrituras de propiedad por parte del dueño del inmueble al consultor hipotecario, a fin de parar la ejecución de una hipoteca con la promesa de que el propietario va a recomprar en cualquier momento la propiedad y mientras permanece alquilado.
Las conductas antes mencionadas son actos por los cuales muy comúnmente los consultores hipotecarios son imputados.
En general, enfrentar acusaciones bajo cualquiera de las normas explicadas anteriormente es una situación muy seria porque cada una de ellas establece sanciones bastantes severas, y por tanto necesitará recurrir a un abogado lo más pronto posible.
¿Qué tan graves son las consecuencias legales previstas por estas leyes?
Aunque cada normativa legal que cubre este tipo de fraudes prevé una conducta ilegal diferente, sus sanciones son muy similares, de hecho, la mayoría prevé las mismas sanciones que el hurto mayor, por ello es que hemos dicho que un cargo por un fraude de esta índole en general, sea cual sea el estatuto del que lo están acusando, implica enfrentar sanciones muy severas.
Así pues, si le imputaron un cargo por hurto mayor relacionado con fraude inmobiliario debe saber que el delito es un “wobbler” esto significa que la acusación se puede presentar como un delito grave o menor (un tambaleo entre ambas calificaciones, por eso su nombre en inglés)
En estos tipos de delitos la determinación depende de las circunstancias de los hechos que se investigan, por ejemplo, el monto de lo defraudado, pero también depende de sus antecedentes penales.
Si la acusación por hurto mayor se formula como delito menor, la ley prevé que el hecho debe castigarse con hasta 1 año de cárcel del condado. Pero si el delito es calificado como grave la ley prevé una pena de prisión de entre 16 meses y 3 años.
Por su parte, si lo acusan de presentar documentos inmobiliarios falsificados el delito siempre se trata como grave, por lo que se castiga con hasta 3 años de cárcel del condado y una multa cuyo valor máximo se puede imponer en $10.000.
Y tanto el robo de alquiler como el fraude de ejecución de hipoteca se rige por lo establecido en las leyes del hurto mayor y por tanto prevé las mismas sanciones.
Pero además de esas condenas, considere también que la ley prevé sentencias adicionales y consecutivas que se pueden aplicar si el monto de lo defraudado es particularmente elevado, ello sólo de aplica cuando el delito se califica como grave, y se siguen los siguientes estándares:
- Si el valor de lo defraudado es mayor a $65.000: se enfrenta a 1 año adicional de prisión
- Si el valor de lo defraudado es mayor a $200.000: se enfrenta a 2 años adicionales de prisión
- Si el valor de lo defraudado es mayor a $1.3 millones: se enfrenta a 3 años adicionales de prisión
- Si el valor de lo defraudado es mayor a $3.2 millones: se enfrenta a 4 años adicionales de prisión
Otra circunstancia agravante también aplicable es que haya sido sentenciado por dos delitos graves de fraude de este tipo que guarden relación y el valor de lo defraudado sea mayor a $100.000, en estos casos podría enfrentarse a una sentencia de prisión adicional de entre 1 y 5 años y ser condenado a pagar una multa mucho más alta.
Estas sanciones son adicionales y consecutivas, es decir, se empiezan a contar una vez culmine el tiempo de prisión de la sentencia inicial.
Ahora bien, no basta con simplemente presentar cargos contra una persona para que esta sufra sentencias así de graves, sino que, para una sentencia condenatoria sea procedente, la Fiscalía debe probar más allá de una duda razonable que usted cometió el delito por el cual lo están acusando, entonces cabría preguntarnos ¿qué es lo que se debe probar en estos casos? y eso es lo que precisamente abordaremos en el siguiente apartado.
¿Qué elementos del delito deben probarse en estos casos para que una persona sea declarada culpable?
Empecemos por aclarar que los llamados “elementos del delito” son circunstancias que deben encontrarse presentes en un mismo hecho para que se configure el delito y por tanto sea procedente en derecho aplicar el castigo que establece ley por el mismo.
La parte acusadora (la Fiscalía o los abogados privados de la víctima) son quienes tienen la carga de probar que en el hecho están presentes estos elementos, lo que significa que usted no tendrá que probar que no cometió el delito, sino el acusador demostrar que sí lo cometió y la tarea de su abogado está en desvirtuar todas las pruebas y alegatos de la Fiscalía mediante otras evidencias con mayor peso probatorio o alegatos con más poder de convencimiento.
Ahora bien, cada delito tipificado por las leyes de California tiene sus propios elementos del delito, por tanto, los hechos o circunstancias que debe probar el Fiscal de la acusación varían.
Sin embargo, un elemento común a todos los delitos por los cuales se puede imputar este tipo de fraudes es el propósito de defraudar. Dicho elemento se refiere al propósito de cometer un engaño para obtener un beneficio económico en perjuicio de alguien más que sería la víctima. Si tal propósito no existe, sino que todo derivó de un error, por ejemplo, que alguien más lo utilizó a usted con ese propósito sin que usted tuviere conocimiento de ello, entonces el delito nunca se configuró realmente y por tanto no habría lugar a una sentencia.
Ahora, el resto de los elementos que se deben probar sí dependen del delito por el cual lo están acusando.
Si lo acusaron por hurto mayor, es necesario que el Fiscal pruebe los siguientes elementos:
- Que el individuo acusado haya perpetrado un engaño a sabiendas y de manera intencional (lo que se relaciona con la intención de defraudar),
- Dicho engaño se cometió mediante falsas pretensiones,
- La víctima estando bajo engaño entregó al acusado su dinero o propiedad
Y si el delito fue presentación de documentos falsos, lo que debe probarse es:
- El individuo acusado presentó un documento falsificado en una oficina de registro público,
- Lo hizo a sabiendas,
- Y que si el documento hubiese sido auténtico, pudo haber sido registrado o tramitado legalmente por la oficina de registro.
En cambio, si la Fiscalía lo acusa por robo de alquiler los elementos del delito que debe probar son que usted incurrió en alguno de los supuestos establecidos en la ley y que configuran este delito, que son:
- Que durante el primer año de adquirida la propiedad, el acusado utilizó los ingresos del alquiler sin aplicarlos antes a la hipoteca, o
- Arrendó una propiedad que no es suya, sin permiso de su dueño y además tomó el dinero.
Pero además debe probar que estos actos ocurrieron en más de una ocasión, porque si no es así, el acusado no enfrentará cárcel o prisión sino una demanda civil que sólo comprende restituciones económicas y multas.
Por último, en el caso específico de fraude de ejecución de hipoteca, el Fiscal también deberá probar la ocurrencia de alguno de los supuestos que prevé el delito y que ya mencionamos previamente.
Cabe destacar que por cada delito la parte acusadora debe probar la coexistencia de todos sus elementos dentro de un mismo hecho, porque probar uno o varios no configuran el fraude, sino el conjunto de estos.
¿Cuáles son las maneras más comunes de incurrir en un fraude inmobiliario?
Ya hemos hablado de las leyes que lo regulan, sus sanciones, y elementos de procedencia, pero también es importante que conozca, aunque sea muy generalmente, las formas más comunes en las que se puede configurar un fraude inmobiliario puesto que, aun cuando están cubiertas por las leyes, no se establecen taxativamente como tal en estas, y algunas pueden llegar a ser tan sutiles que quizás no sabe que esas conductas son ilícitas, pues el fraude inmobiliario abarca más allá de vender una casa sin ser el dueño o vender más de una vez una misma propiedad. Debe saber que también constituye un fraude de este tipo:
- Incumplir con el deber de revelar hechos materiales que influyan en la decisión de un comprador, por ejemplo, que al inmueble deben realizarse reparaciones bastante complejas y onerosas. Esto es un delito siempre que usted haya obviado revelar esa información estando en conocimiento de la misma
- Vender un inmueble por un valor mucho mayor al del precio real de mercado
- Que un corredor hipotecario ofrezca un préstamo abusivo (con recargos o cláusulas desmedidas)
- Comprar una propiedad a nombre de otra persona, por ejemplo, porque el que compra tiene un mal récord crediticio y la persona a nombre de quien se compra la propiedad sí tiene una buena calificación. A esta conducta comúnmente se le denomina como “compradores de paja o falsos”
- Realquilar una habitación a un roommate sin permiso del propietario del bien
Estas conductas muy comúnmente se realizan inocentemente sin darse cuenta la persona que está cometiendo un fraude inmobiliario y muchas veces se enfrentan cargos por ello.
Por esa razón, aunque haya cometido el delito e independientemente de cómo se mire su situación legal, es importante que recurra a un abogado especializado para mejorar su situación. Tenga en cuenta que no es necesario tener pruebas a favor ni tampoco es relevante la cantidad de evidencia en su contra para que pueda luchar contra sus cargos, ya que muchas veces una buena estrategia tiene mayor peso que todo lo anterior.
¿Cómo puedo luchar contra cargos de este tipo?
La mejor manera que tiene para luchar contra sus cargos es acudir a un abogado para que este revise su caso, y de acuerdo a los hechos y detalles específicos del mismo, planee una estrategia de defensa idónea o adecuada para este.
En líneas generales, algunas de las defensas que comúnmente se aplican para luchar contra cargos de este tipo son:
- No tenía el propósito de defraudar
- La evidencia presentada en contra del acusado no es suficiente para condenarlo
- Las acusaciones son falsas, por ejemplo, el acusador alega que usted no mencionó reparaciones que debían hacérsele al inmueble y comprarlo en ese estado le trajo perjuicios económicos, cuando realmente si se le informó sobre los hechos materiales
- No sabía que el documento que presentó era falso
- Usted no obvio los hechos materiales (daños o reparaciones que se debían realizar al inmueble) sino que simplemente no los conocía
- En el caso específico del robo del alquiler se puede alegar que los ingresos del alquiler se utilizaron para cubrir gastos médicos personales o de un familiar o reparaciones necesarias para cumplir con las normas de habitabilidad de las instalaciones
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Como lo pudo ver, enfrentar una acusación por un delito relacionado con fraude inmobiliario es una situación bastante seria, porque incluso la forma más leve de cometer este delito conlleva hasta 1 año de cárcel en el condado, por lo que, ante estos casos, es muy importante asesorarse sobre sus opciones legales y planear con su abogado una estrategia de defensa.
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